Sondernutzungsrecht in der WEG

BGH zur Bemessung des Beschwerdewertes

Wenn ein Wohnungseigentümer erfolglos auf die Einräumung eines Sondernutzungsrechts klagt, dann bemisst sich der Beschwerdewert nach der Wertsteigerung, die sein Wohnungseigentum bei Erfolg der Klage erfahren würde. Das hat der Bundesgerichtshof beschlossen (6. Dezember 2018, V ZR 338/17).

Der BGH musste sich mit folgendem Fall befassen: Ein Wohnungseigentümer verlangte von den übrigen Eigentümern die Zustimmung zur Einräumung eines Sondernutzungsrechts an einer Terrassenfläche. An einzelne Wohnungen anschließende, ebenerdige Terrassenflächen sind in der Regel nämlich kein Sondereigentum (vgl. Beschluss des Kammergerichts Berlin, 6. Januar 2015, 1 W 369/14), da sie nicht in sich abgeschlossen und nicht gegen widerrechtliches Eindringen abgeschirmt sind. Soll eine solche Fläche trotzdem der ausschließlichen Nutzung eines einzelnen Eigentümers zugeschrieben werden, ist dies in der Regel nur über ein Sondernutzungsrecht möglich. Solche Sondernutzungsrechte werden in aller Regel bereits in der Teilungserklärung begründet. Sie können jedoch auch nachträglich eingeräumt werden.

Da die Wohnungseigentümer im vorliegenden Fall dem Ansinnen des einzelnen Eigentümers nicht zustimmten, legte er Klage beim Amtsgericht ein. Dieses wies die Klage ab. Das Landgericht folgte dieser Entscheidung im Berufungsverfahren. Zudem ließ das Landgericht die Revision nicht zu. Der Kläger konnte – was er auch getan hat – nur noch eine Nichtzulassungsbeschwerde beim Bundesgerichtshof einlegen. Ein solches Vorgehen ist jedoch nach § 26 Nummer 8 EGZPO nur dann möglich, wenn der Beschwerdewert 20.000 Euro übersteigt. Der Bundesgerichtshof musste sich also mit der Frage befassen, ob die Nichteinräumung des Sondernutzungsrechts mindestens 20.000,01 Euro wert ist.

Das Gericht führt aus, dass für den Wert der Beschwer im Rechtsmittelverfahren das Interesse des Rechtsmittelklägers an der Abänderung der angefochtenen Entscheidung maßgeblich ist. Damit bestätigt der Senat seine bisherige Rechtsprechung (vgl. Beschluss vom 17. November 2016, V ZR 86/16). Bei einem Streit um ein Sondernutzungsrecht müsse jedoch in zwei Fallkonstellationen unterschieden werden, so das Gericht: Die Beschwer eines Beklagten, die sich gegen die Feststellung des Bestehens eines Sondernutzungsrechts für einen anderen Wohnungseigentümer wendet, richtet sich danach, welche Wertminderung seine Wohnung erfahren würde, wenn das Sondernutzungsrecht erhalten bliebe. Die Beschwer eines Eigentümers, dessen Klage auf Einräumung eines Sondernutzungsrechts jedoch abgewiesen wurde, richtet sich nach dem Wertzuwachs, den dessen Wohnung erfahren hätte, wenn der Klage stattgegeben worden wäre.

Der Kläger musste also glaubhaft machen, dass seine Wohneinheit durch das Sondernutzungsrecht an der Terrassenfläche eine Wertsteigerung von mehr als 20.000 Euro erfahren würde. Dies hat er nicht getan. Insbesondere konnte er nicht den aktuellen Kaufpreis für die konkrete Wohnung nachweisen. Ein Verweis auf einen Ausdruck eines Immobilienportals, welches einen Durchschnittswert für die entsprechende Stadt angebe, genügte den Richtern nicht. Vielmehr hätte der Kläger zumindest zusätzlich konkrete Angaben zur Lage und Ausstattung der konkreten Wohnung machen müssen, damit ein solcher Durchschnittswert überhaupt als Schätzwert in Betracht käme. Die Nichtzulassungsbeschwerde ist damit nach Auffassung des BGH unzulässig, weil die Beschwer einen Wert von 20.000 Euro nicht übersteigt.