Heizkostenabrechnung

Vorsicht bei Vereinbarungen über eine rein verbrauchsabhängige Kostenverteilung

Eine von den gesetzlichen Regelungen der Heizkostenverordnung abweichende Vereinbarung über eine rein verbrauchsabhängige Verteilung der Heizkosten sollten Vermieter nur in Ausnahmefällen treffen. Denn wenn in solchen Fällen keine Verbrauchserfassungsgeräte installiert sind, kann der Vermieter keine Heizkosten abrechnen. Dies hat der Bundesgerichtshof in seinem Urteil vom 30. Januar 2019 (XII ZR 46/18) entschieden.

Im konkreten Fall war in einem Gewerberaummietvertrag vereinbart, dass die Verteilung der Heizkosten durch messtechnische Ausstattungen zur Verbrauchserfassung erfolgen soll, die vom Vermieter installiert werden. In der Betriebskostenabrechnung machte der Vermieter dann aber Kosten für eine Heizung über Lüftung geltend, deren Verbrauch jedoch nicht gemessen wurde.

Der BGH entschied nun, dass der Mieter die Kosten nicht tragen muss. Zwar machte der Vermieter geltend, dass eine Verbrauchserfassung der über die Lüftung verteilten Wärme nur mit unverhältnismäßigen Kosten verbunden und ihm deshalb nicht zuzumuten sei. Die BGH-Richter ließen dies aber nicht gelten. Denn grundsätzlich sei die getroffene Vereinbarung einer rein verbrauchsabhängigen Heizkostenverteilung nach § 10 Heizkostenverordnung zulässig. Diese Vereinbarung könne auch nicht so ausgelegt werden, dass aufgrund der unverhältnismäßig hohen Verbrauchserfassungskosten die angefallenen Heizungskosten ausnahmsweise nach der Fläche verteilt werden dürfen. Eine von dem Wortlaut der Vereinbarung abweichende Auslegung sei nämlich nur dann möglich, wenn die Vereinbarung aufgrund einer Regelungslücke eine planwidrige Unvollständigkeit ausweise. Dies sei im konkreten Fall aber nicht gegeben. Somit durfte der Vermieter die Kosten für die Heizung über die Lüftung nicht abrechnen, da hier keine Verbräuche erfasst worden sind.

Praxis-Tipp:

Bei der Wahl des Heizkostenverteilungsschlüssels sollten Vermieter Sorgfalt walten lassen. Nach der Heizkostenverordnung müssen zwischen 50 und 70 Prozent der Kosten nach dem Verbrauch abgerechnet werden. Dem Vermieter steht es aber auch frei, einen höheren Verbrauchsanteil zu vereinbaren. Eine solche, von der gesetzlichen Regel abweichende Vereinbarung sollte aber nur dann getroffen werden, wenn sichergestellt ist, dass der Verbrauch auch erfasst werden kann. Denn bei Vereinbarungen, die über den gesetzlichen Mindestanteil hinausgehen, greift die Ausnahme des § 11 Heizkostenverordnung nicht. Der Vermieter kann sich hier nicht darauf berufen, dass eine Verbrauchserfassung nur zu unverhältnismäßig hohen Kosten erfolgen kann.